“三线四档”颁布一年 房地产行业有哪些变化值得一看

搜狐焦点    来源:搜狐焦点 2021-08-27 13:47
56

去年八月份,针对重点房企资金监控与管理的“三线四档”政策出台。根据监管要求,到2023年6月底前,所有房企的“三道红线”指标必须全部达标;2023年底,试点房企均达到达标。现在,“三线四档”政策已经出台一年了。一年来,房企都做了些什么工作?结果怎么样?这个产业会发生什么变化?

“三线四档”影响深远

房地产业发展的最佳窗口期已经过去,房地产企业依靠融资杠杆弯道超越的时代已经一去不复返。以上就是一位TOP10房企高管在接受《中国消费者报》采访时对房地产业新形势的判断。为什么这样说,在他看来,完全是因为“三线四档”政策的出台,对整个行业产生了深远的影响和变化。

所谓“三线四档”,是指2020年8月住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,12家房企出席会议。会议提出了三条监管要求,即剔除预收的资产负债率不得超过70%、净负债率不得超过100%、现金短债比不得小于1倍。按照“三道红线”的条数,监管部门将房企划分为“红、橙、黄、绿”四档管理,每降低一档,就会发现有息负债规模增长5%,即使是在绿档位置,也不能超过15%。而且“踩线”越多,房地产企业面临的杠杆率下降压力越大。根据监管要求,从今年1月1日起,房企正式进入降杠杆测试期。截至2023年6月底,12家房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企均达到达标。此举被认为是颠覆了以往房地产业发展的一种低级逻辑,一时间在业界引起了巨大震动。

根据“三线四档”有息负债增长规模的要求,仅TOP60上市公司每年将少增长约9371亿元,贝壳研究院策略分析师贾莎莎向《中国消费者报》记者表示。它将极大地有利于房地产行业的稳健经营,有效防范系统性金融风险,同时优化全社会的资源配置。

调节效应加速显现

"三线四档"政策出台一年来,调控效果相当明显,不少房企财务状况得到改善,不仅控制了总有息负债规模的增长,债务结构也有明显改善,债务结构也有明显改善,有部分企业快速降至黄档甚至绿档。

据克而瑞研究中心日前公布的报告显示,根据其监测的99家主要房地产企业的财务状况,现金短债比和净负债率两项指标相比,2020年上半年现金短债比和净负债率都有明显改善,特别是净负债率的平均值。

在不同色彩档位上,处于绿色档的房企明显扩容,与去年年中的13%相比,比例上升了22个百分点,达到35%;黄档房企所占比例下降,比去年年中下降了6个百分点,至45%;此外,橙档、红档房企的比例也有所下降。

整体而言,自“三线四档”政策实施以来,99家样本房企中有41家成功降档,其中24家成功回归绿档。而在降档的房企中,降到了35档的有35档,降到了2档的有5档,一家房企已经成功将三档降了,直接从红档企业变成了绿档企业。另外,在2020年底前还将有部分房企提出了降档时间表,大部分规划今后3年内力争“三道红线”全部达标。

根据中央银行的信息,今年第二季度末,房地产贷款余额50.8万亿元,比去年同期增长9.5%,低于去年年末的2.8个百分点。Jassaha对《中国消费者报》记者说:“一方面,房地产贷款增速持续下滑;另一方面,工业中长期贷款继续增长,绿色贷款增长速度加快,表明金融资源在社会分工的作用中达到了更好的平衡,为全社会高质量的经济发展奠定了坚实的金融基础。

逆势推动房企聚焦产品升级

在此之前,房地产业的发展主要依赖于融资的驱动,对融资的依赖程度较高。三线四档政策对长期“高融资、高负债、高杠杆”发展的房企而言,无疑是近几年最重磅的政策之一。

北京房协副秘书长陈志对《中国消费者报》记者表示,“三线四档”是房地产调控从需求转向供给的一项重要调整,将成为房地产调控长效机制中的重要一环,预计该政策在未来的执行阶段适用范围和指标维度将会“更深”,只会“只严”。

到了2021年,房地产调控政策将更精确、更高,政策间相互补充、相互影响、形成合力,短期内房企压力倍增,但长期来看,将加速房企的转型升级,努力寻找定位与发展的机会。

C而瑞研究中心分析师房玲对《中国消费者报》记者表示,对于房地产开发商来说,发展规模和所在的梯队将相对固定,留给企业在传统赛道上弯道超车的机会越来越小,而大多数房企会选择聚焦主业。特别是在销售方面,尽快回款显得尤为重要,这将倒逼房企对项目运营管理更加标准化和精细化,对项目质量的关注将提高,提升产品质量成为关键。

房玲认为,房地产业正在进行深度重构,结合我国“十四五规划”的战略方向,在租赁市场、物管服务、社区养老、城市更新、数字经济等细分领域寻求更大的发展机遇,布局企业新的增长曲线。

【免责声明:我们尊重原创,主要目的在于分享信息。版权原作者所有,若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益,请及时告知我们,我们将在24小时之内删除。】



编辑者:

分享到: