9城出台限跌令!为何限跌令层出不穷?

房天下产业网    来源:房天下产业网 2021-09-28 09:46
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近日,“9城发布房价限制令”登上微博热搜榜。引发广泛关注的是张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台的《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》,其中一条“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”的内容,外界称之为“限跌令”,并引发了广泛关注,据悉张家口已为第9个颁布“限跌令”的城市,既然是第“9城”,就说明楼市“限跌令”在今年已然不是新鲜事了。

国家统计局于2021年9月15日公布70个大中城市八月份商品住宅销售价格的变化:其中20个城市的新住宅价格较上月下降,其中包括昆明、石家庄等七个二线城市,其余三线城市下跌较小,但跌幅较小。

同时,昆明、唐山等地限制房企降价的消息在网上广为流传,被称为“限跌令”。

加上本次张家口颁布,8月以来已有至少9个城市传出“限跌令”,其中6个为三四线城市,分别是唐山、株洲、江阴、菏泽、桂林、岳阳。

不过,在非一线城市限制房价之前,7月楼市调控的基调是“限涨”。七月二十二日,住房和城乡建设部房地产监管司司长张其光在采访中表示,对于调控不力、房价上涨过快的城市要坚决问责。

对于“9城公布房价限跌令”网友们也纷纷发表了自己的看法。有人说“只看限跌令,涨的时候有那么大的保护力度吗?”另外有网友说:“不涨也不行,跌也不行,操透了心。也有指导价,指导价5000,卖家4000卖,差价卖家自己出…

真正存在的所谓“限跌”?为什么各地的房价一边限涨,一边限跌?

八月十一日,湖南省重点新闻网站红网报道,岳阳市住建局下发了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,要求岳阳市4个中心城区新建商品住房销售价格备案,实际成交价格不低于备案价格的85%。它被视为2021年的第一个“限跌令”。

八月十八日,有媒体致电岳阳房管局,房管局工作人员否认发出此通知。据了解此事的知情人士透露,该通知并未公开发布,但曾通过内部渠道直接下达到岳阳当地的房地产企业,目前暂未落地。

在岳阳之后,一份《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干问题的通知》在网上流传。通告严惩以低于成本价销售价、变相降价倾销、打价格战的商品房,对违规者将采取限制或暂停网签、输入企业信用黑名单等措施予以惩戒。

文件显示,江阴市住房和城乡建设委员会于8月31日下发了通知。地产局的房产部工作人员证实,该通知确实下发过,但具体情况不愿多谈。

另外,株洲市委机关报株洲日报9月9日报道,由于市民反映部分房企及经纪公司降价销售新的商品房,对该公司的销售人员进行了调查,并对该公司负责人进行了调查。该公司涉及金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等公司。

株洲住建局一位负责人透露,《株洲日报》采访的情况属实,今年以来株洲房地产市场确实存在降价现象。

除了以上提到的三四线城市外,云南省会昆明也有通过座谈会形式约谈房企的消息,组织此次座谈会的是昆明市房地产开发与经纪协会(下称昆明房协)。

昆明房协一位负责人说,8月11日,房协组织了30家房企和大型经纪公司参加了一次座谈会,主题是“稳房价、稳地价、稳预期”,但不存在恶意降价的现象。

「昆明的网签是住建部门做的,行业协会做不到网签的事,也没有停止网签的权力。」这位负责人介绍,政府部门也没有出台相关政策,通过行政手段干预降价。

这位负责人坦言,近期昆明楼市确实出现了下跌现象。房地产协会的约谈主要是向房企传达昆明房地产市场的总体运行平稳,提醒开发商不要因为降价影响房屋的交付和质量。

国库金融科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时表示,三线城市的房价下降并非近期才出现,在中国十年的发展过程中,一二三线城市的房价已经出现了“冰火两重天”的分化。

贾康介绍说,十年中,中国房价经历了三次大的变化:2010年以后,一二三线城市曾有过高度一致的下调过程;2012年以后房地产景气水平明显提高,开始出现一二三线城市房价的分化;2014年全国房价回调,不同等级城市的房价分化更明显,一线城市迅速冲高,二线城市紧随其后,三线城市慢慢才跟上。

贾康认为,目前中国房价已进入第四轮转变周期,其开门红即为2016年9月30日全国各大城市密集出台的楼市紧缩政策,即“930新政”。

目前,这波涨潮有些地方尚未结束,但却呈现出'冰火两重天'的局面,冰面上又出现了一面又一面的情况。"虽然一线城市房地产交易量大、房价涨幅大,带动了全国平均价格上涨,但三、四线城市去库存已完成。

不同等级的城市房价分化在他看来是合理的,这反映了经济学所谓的“地租”,即不同地段的地价不同或贬值,符合经济发展规律。现在昆明、岳阳等地的房价下降实质上就是降价去库存。

限制价格只能是权宜之计,他认为。面临“冰火两重天”的分化局面,需要区别对待,治标更要治本,通过土地制度改革、住房双轨制改革、金融双轨制、房地产税改革等四个方面进行配套改革,解决长期发展的健康度不足问题。

贾康分析,地方政府限价令出台的一大动因就是房价下跌有碍政绩,不仅表现为辖区内经济不景气,也不利于随后土地获得财政收入。

中国人民大学房地产与城市研究中心主任况伟大也有同感。在房价和地价的关系上,他说,是房价决定地价,房价下跌必然会下降,从而影响地方政府的土地出让金收入,对政府政绩不利。

他分析,地方政府出台“限跌令”的另一个原因也在于防范风险。由于房地产价格的大幅下跌可能会导致大量的房贷违约,这不仅包括家庭住房抵押贷款,也包括房地产开发商贷款。如果房价下跌到30%-40%的话,可能会引发金融风险。

况伟大判断,以目前三四线城市的房价下跌来看,还不足以引发金融风险,对地方政绩和土地财政的考量是出台限跌令的主要动力。

从实际的执行层面看,限跌令将产生多大效力尚有待观察。

张龙表示,自己公司有领导出席了昆明房协组织的座谈会,但公司实际业务也没有做出调整。“我们也是集团性公司,如果公司真没钱了,我们该找钱也得找,该回款也得回。”

然而,座谈会后昆明房地产行业内部也略有变动,张龙表示,各大房企开始更多地想办法调动购房者的热情。「其实每个人都知道,如果真的跌了,对整个市场,对所有开发商都不是最好的结果,能撑就撑。」

之前贾康也曾撰文指出,“不要轻言三四线不行”,对于城市房价之间“冰火两重天”的分化态势应保持相对乐观的心态。

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