楼市拐点来了?未来关注“两个信号、一个时点”

房天下产业网    来源:房天下产业网 2021-09-30 09:42
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9月初,我们仍在谈论“龙头被狙,拐点将至”,这是真的。

日前,统计局公布了“70个城市房价数据”,其中,二手房下跌城市首次超过上涨城市,这也是5年多来首次,成为名副其实的“拐点”。

另外,新房市场、环京两城分别下滑,唐山和秦皇岛,表现出环京内部各版块也在明显分化,环京买房的技术要求越来越高。

放眼未来楼市,需要关注两个信号,一个时间节点。

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01 “70城数据”:拐点“真”来了!

首先看看“70城数据”。

新屋销售,统计局数据显示:8月份,46个城市持平,4个持平,20个下降,其中秦皇岛和唐山跌幅0.6%。

或是「70城数据」,六月12市跌,7月16市跌,肉眼可见的楼市行情,甚至可以预料,整个新屋市跌幅度或会进一步扩大。

二手住宅市场的情况更为“糟糕”,数据显示:8月27个城市上升,9个持平,34个下降,5年多来,下降城市首次超过上升城市,楼市“拐点”转而下的趋势,可以明确地说明。

关于成交情况,统计局分区域统计了新房的同比数据,其中,1-8月:

东城区商品房销售面积增长18.1%,同比增长27.7%;

中央商品住宅销售面积增长20.4%,比上年增长20.4%;

我国西部商品住宅销售面积增长10.7%,销售额增长11.5%;

东北部商品住宅销售面积同比增长1.8%,销售额则下降0.2%。

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这一数据,一方面显示东部、西部楼市分化严重,东中部地区仍是新房销售的主力军,西部增长放缓,东北增长极缓;另一方面,销售面积与销售额的变化,也在反映各地区房价涨跌。可以看出,东部地区的销售面积增长低于中部,但销售额却比中部高,反映出东部地区的房价涨势可人。如此说来,中、西部区域的房价涨幅依次收窄,东北地区甚至出现销售面积与销售额的“倒挂”,表明本地房价已明显回落。另外一个数据也可以反映出成交量的下降。根据中央指院的一项调查数据,8月份,17个主要城市的中指总成交环比下降22%,其中二线城市环比下降33%,三线城市同比下降40%。

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而且中指发布的“购房意愿”也可以反映出市场悲观情绪与成交量萎缩的趋势。

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整体而言,无论是新房、二手房,似乎都出现了所谓的“拐点”,二手房的情况尤其明显,成交量的萎靡、价格的回落,也符合这种“拐点”的特征。02京北下跌,凸显京南价值回环京。统计数据显示,20个新房下跌城市中,唐山、秦皇岛跌幅居前,这说明了什么问题?东部、西部地区的销售面积和销售量的变化,都表明环京地区内部的地域差异早已开始显现,未来环京的住宅的技术性将越来越高。环京楼市中的各个概念板块,我们之前把它划分为“4级”。其一级为环京东南的“北三版块”、“京南版块”、“京南版块”、“四大版块”、“京北版块”、“京北版块”、“京南版块”等四大版块,版块价值不断提升。在“四级”中,真正具有“长远价值”的版块只有北三、京南两个版块。北三县的这两个板块由于“飞地”属性,很容易区分;京南版块叠加了京西南如涿州、怀来等地,同时又叠加了北三县的“飞地”属性,使之更容易区分;

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与崇礼、京北版块相比,崇礼受冬奥会概念的刺激,短期内房价有较大上涨预期,但承租盘后会是一个很大的问题,与其形成鲜明对比的是京南版块,还是新机场、雄安新区等地房价上涨的预期较高。京北地区的问题同样出在承接盘上,比如唐山,房价涨幅一度超过全国,但人口却是净外流状态,加之政策对高耗能企业的限制越来越严格,无论经济还是人口都没有支撑。再次看京南版块,人口自然增长几乎可以和二线、热门城市相比,加上北京的产业疏解,政策非但没有限制,还鼓励。而且短期内,京北的接盘侠更不占优。京北的通勤是“硬伤”,尽管有京唐城际等利好,但城际间的通勤效率不亚于公交,这一点与京北版块形成了鲜明的对比,既有京唐城际等利好,也有通勤网络。除“通勤”外,雄安新区之后,北京城市疏解的主要方向集中在南部,这也给京北带来了直接的利空,但此消彼长,对京北利空,对京南而言是利好。

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今后,这种地域版块的分化会越来越明显,环京内部也会出现“涨跌不一”的情况,各版块的“长期价值”越来越重要,与京北等非核心价值版块相比,京南各区域的长期价值更突出。03 “两个信号,一个时间节点”返回全国。像唐山这样的京北地区,是环京地区内部分化所致,那么未来,在全国楼市拐点向下的情况下,什么时候才能再次好转?短时间内,主要看两个信号,一个看地方“救市”政策,一个看宏观调控基调。如今,地方“救市”的呼声越来越高,包括唐山在内,已有多个城市出台了“限房价”或直接参与“救市”。例如唐山对开发商明确了“限跌”政策,岳阳还规定了限跌幅度,不能低于15%;如长春就直接参与了“救市”,不仅要买房子,还要受限制,而且受限制。

一系列的“救市”行动,实际上都在营造一种调控的“主调”,即“稳字当头,既防大涨,又要防大跌”,因此短期的一个重要信号就是要看各地的“救市”政策,即“稳字当头,既防大涨,又防大跌”。但是,最重要的还在于宏观态度,特别是宏观信贷政策。目前房地产信贷仍处于紧缩周期之中,如果信贷宽松,不排除以后会引导资金流入楼市,这是最重要也是最有效的“救市”政策。大家都知道,房地产对中国经济非常重要,但与此同时,信贷是否放松对于房地产来说又太重要了。因此,短期楼市能否好转,除了看地方的“救市”政策外,更重要的是宏观层面的信贷政策。

因此,有一个时间节点尤其重要,那就是年底召开的中央经济工作会议,这个时间窗口是窥探政策是否转向、短期、最重要的风向!到底政策走向何方,我们仍要更多地关注。整体而言,“70城数据”显示全国楼市拐点已至,包括环京在内的各区域均表现出明显分化。接下来如何发展,需要关注各地的“救市”政策和宏观信贷政策,年底召开的中央经济工作会议是最主要的风向!

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